2023北京购房难题,此文管十年!
2024-05-09 20:09:31

原标题:2023北京购房难题,北京此文管十年!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的购房管年人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号|京房会 进入知识星球可进行提问

Q:提问:京老师好,我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的难题房子,能卖到410,此文我们一家四口两大两小,北京居住刚刚够。购房管年目前老大小学四年级,难题两年半升初中,此文老二刚幼儿园,北京四年后上小学,购房管年我媳妇儿东单上班。难题我们想换一套东城的此文小房子,一是北京媳妇儿上班方便,二是购房管年为了两孩子能在东城上学。

目前是难题有两个方案,方案一是两年后把自己房子卖了,在东城买个一居室租出去,自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖,这两年尽可能攒点钱,两年后能在东城买个两百来万的小平房,平房在手里放两年,等小的上学了再卖出去,卖的钱再用来租房。想听听您的建议,一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手,二是如果是方案一,有没有合适的房子能推荐,三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!

A:回答:您好,感谢信任!你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级,我在星球精华栏87朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片,或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个放养的状态,所以房价也在全市处于垫底,未来老旧小区改造,更新城市界面才能有往上走的可能性,出掉到手410稍微加部分杠杠,总价600也能选到不错的盘,或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好,那片太差了

但不建议考虑东城的平房,如果学位一直在保值性没什么问题,但学位人工干预性太强,说变就变不确定因素太多,可以淘一淘老公房,东城的老公房保值增值性还是比较不错的,这样你们即解决了孩子上学的问题,也做了置换升级,房子面积没有增加但升级了资源,方向上是很好的,可以关注下和平里,十一区的小两居530左右能拿下来,十三区的稍微大点的2居600左右,这两个盘的一居室大概也就是400出头,其次建议尽早去看看房子,如果有合适的可以提前行动,2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园,可通过星球精华栏文章16北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换,可能会增加购房成本,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好,看了您星球的文章我深受启发。个人情况:1. 本人小镇做题家,家庭年收入100。老大两岁多,明年上幼儿园。即将迎来二胎2. 19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了,顶层爬起来确实不太方便。

3. 目前如果房子卖掉,加上父母把老家两套空置房卖掉,大概能有个300多万吧,杂七杂八的再凑凑,估计能看550左右的房子。4. 国家目前出免个税政策,对我这种满二的房子是个利好。需求如下:1. 因为有两个孩子,就想着给孩子搞个差不多的学校,石佛营这边的学校实在是太烂了;

2. 本人从事互联网行业,换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3. 学区房的价格太高,我这个钱只能搞个一居室,然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定,对我来讲是个很大的挑战。4. 房子最好带电梯,不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战

选房策略:看了看房子,想在亚运村板块买房,主看安慧里,其次看安慧北里秀园。1. 安慧里我之前租房的时候住过,那边的社区是真的不错,有个1.2w平米大花园,老人带孩子很方便,省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友,在那边不孤单。但是那边小学相对次一些,初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些,可以上陈经纶嘉铭分校,可以九年一贯了。但那边没啥小区环境,我的钱只能买到该小区比较次的房子。3. 交通上的话感觉安慧里好些纠结的点:

1. 从选板块来看:亚运村这几年也没啥大的改变了,产业也很一般,感觉保值性还可以,但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好,我住这一年多,朝阳站、万象汇、老旧小区改造,修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来,3号线会开通,我感觉这边还有继续成长的空间。

2. 从选小区来看。安慧里的房子都偏老,而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹,缺点也是热闹(很乱),人员构成也比较乱。我认为,这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些,但是这边房子确实太贵了, 我这个预算只能买到那边流通性的差的房子,实在不敢接盘。我在这里想问的是:1. 我现在这个情况,出房合适不合适?2. 我选亚运村这个板块到底好还是不好呢?有没有更优的选择呢?3. 假设我选了亚运村,我选安慧里的话到底对不对呢?

A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,我在星球精华栏文章87朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;石佛营东里年代较旧,而石佛营区域内有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡、晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格相近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特征要么选大悦城附近的次新商品房,如果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争优势很匮乏,所以行情一直不是很好;价格也不怎么涨;可通过星球精华栏16北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

2、亚运村虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价值;

3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,

东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利;可参考星球精华栏文章87朝阳跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!

Q:提问:星主你好,一是请问世纪城头部楼盘是哪个?二是世纪城板块与万柳板块相比较来说优劣如何?三是计划2600左右购房,从投资角度来看两个区哪个楼盘合适?谢谢。

A:回答:您好,世纪城第一梯队楼盘观山园、晴波园、晴雪园、鲁艺上河村、翠叠园、春阴园;世纪城的密度要比万柳大,生活配套要比万柳更完善,有世纪金源平时购物吃饭比较方便,万柳只有一个华联,但生活氛围更好一些,属于闹中取静,西侧有昆玉河临河公园,从区域上万柳的房价天花板要比世纪城更高,商圈的成长环境优于世纪城;2600可以关注下万柳的碧水云天、光大水墨风景、万泉新新家园;世纪城可以关注下晴雪园、晴波园、观山园;可通过星球精华栏16北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!

Q:提问:京总,您好~我的情况是这样的,明年准备跟男朋友结婚,我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房,他妈妈希望我们能在他家附近买个房子,后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右,后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘,看了一圈,但目前建发实在没有好的楼层可选,其他几个都不是太满意,而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案,1、借款200w左右,买金域华府,但是金域现在价格太高了,想听您分析下;2、等6004、6005出来可以看看,G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见,海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢?我们目前虽然也在租房子,但也就算是半刚需,我家里还有其他房子可以住,但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理中已经阐述,建议全文阅读,城市一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区,回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业,就业吸引人口,人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观,凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,可通过星球精华栏文章16北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,祝一切顺利!

Q:提问:您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟,近地铁能保值的房子,预算500以下合适600以下勉强可考虑,请问京总有推荐的么(房子如果能南北通透更好)谢谢。

A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄,这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区,第二梯队是万科青青家园,青荷里南山园小区,京城雅居,剩余的都为杂盘,我在星球精华栏文章87朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄的不足还是比较明显的,主要配套一般,只有一条地铁,西靠东五环,东临通惠河,区域北侧是小工厂和禁毒基地,居住的人群结构也比较一般,

500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居,其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选,虽然这个地方的升值属性偏弱,但价格比较低保值性还可,如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的,区域价值提升后这个盘会是领涨,买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里,

如果要求距离豆各庄较为合适,如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看,从区域价值上优于豆各庄,金海国际南区的小两居600以下可以搞定,美丽山500以下但户型差点,百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄,如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力,如果淘不到可重点看看百子湾。可通过星球精华栏16北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!

Q:提问:您好,感谢回复。承接昨天的问题,想再咨询一下,1.如果近期开始看房,着手买房。是否尽量尽快卖,下半年买会比较合适?手中两套一套在枣园,一套在潘家园,地段都不好,之前没太在意这方面,最近看了您的文章,觉得非常有道理,开始着急了。

如果下半年买会不会价格回落一些?2.上边提到的几个小区,1200以下的仔细看感觉买不到什么好户型,大概率也买不到三居。因为二套不好上杠杆,如果退一步买双花园南里一区(二区户型太奇葩了),华腾园,小学初中一样,保值方面您觉得可以吗?不求跑赢大盘,别被甩太远就好。3.想给父母买一套养老房,300以下,交通便利,小区干净,距离我们近些年双井选择太少,买在劲松,潘家园您推荐吗?感谢!

A:回答:您好,我在星球精华栏文章81北京房产投资核心逻辑和原理,关于房价涨跌规律有过详细分析,建议认真阅读全文,优质板块的楼盘价格回落的时间是行情出现后上涨过后,大概有个5%或10%左右的回落,回落的原因是成交量大到把笋盘清空,购买群体冷静后导致成交量突然下降,个别房源降价,不存在后半年或者某一个时期一定会存在回落的现象,如果你不是职业买家,很难把握这种市场节奏,比较稳健的是高峰期的前夜买入,高峰期的中间阶段出货,您这两套房子枣园的更有优势,可以先卖潘家园,再卖枣园。

2、如果您的要求只是不想被甩太远,华腾园尚可,3、300万可以看看常营板块,潘家园您持有的有房产,涨幅较差,不应该再次选筹这个区域,否则卖出潘家园没有意义;可根据预算参考星球精华栏文章87朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利

Q:提问:京总您好,虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650,可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居,市值700左右;家庭及居住;1.与爱人和小孩住双井,老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1)老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2)老人平时下午来双井,帮忙接孩子后晚上公交回新居;3)新居主要自住舒适即可,次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。

请教1:通过研究和学习,目前在看融御二期140平和望京樾120平。1)融御虽有溢价,但是面积和总价优于望京樾,劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业,担心交房质量存在买家秀和卖家秀、以及开发商物业品质低;2)望京樾,贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般,打算等孩子上学后,在下一轮房价上涨中期出手(如24、25年),再根据当时家庭情况,为孩子准备一套市内次新的两居室婚房(中学不一定非要在双井上,可以随着新居考虑)

因此请教京总帮忙指点,请教1中的改善三居,在本人的预算范围,如何选择、以及是否有更优选择;请教2中的思考是否妥当,是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来,担心一步错、步步错,所以近期常因此事失眠,固凌晨求教,提前感谢。

A:回答:您好,感谢信任!关于置换及升级的理解,我在星球精华栏14置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换,最次也要往同等资源区域上换更优质的盘,方向上是这样,因为北京的楼市行情从17年发生了变位,龙头区域带动次级板块,冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态,置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的,或者说即便选筹的太差,入场不笋也问题不大。

升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源,居住效率一般,这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘,另一种是没有现金,持有的房子行情又太差,只能压缩面积往强资源区域换,这是置换和升级的价值所在;

双井在朝阳东部是一个比较不错的区域,但CBD总部公寓在双井的表现并不突出,这个盘的波动性比较大,涨一阵跌一阵是这个盘的问题,一期4栋楼,二期5栋楼,体量不是特别大,二期临京哈,一期有2栋楼有采光户型硬伤,真正好位置的房源很少,这个盘在双井只能说中规中矩,不差但也不突出,你可以通过星球精华栏16北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑到,其次你拿的这个是个一居,一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01北京楼市的十年主流预判(2022-2032);你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘,比如双井的富力大三居,合生类似这样的盘,

我可以接受房价不涨,但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的,如果市场下跌应该是最后一批,这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路,如过用持有的现金买融御和望京樾,或者是其他盘,这是一个不确定的东西,不管是怎么置换,应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间,市场调整比我们想象中的要快,如果5年内我们新买的盘没有行情,而强资源区域如果再上一个台阶,我们再往上走就比较难了,或者付出的代价会比现在要大,如果吃到龙头板块的行情,未来想给孩子做二套布局筹码在你手上,可选择的范围也更广,基本想要什么房子都可以满足,祝顺利!

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(作者:新能源汽车电瓶)